Wednesday, September 28, 2016

Bagaimana spekulasi hartanah terjadi?



#DEKPOS  |  Penjualan tanah secara tender terbuka adalah lebih menguntungkan Kerajaan Negeri berbanding penjualan tanah secara tender tertutup.

Sebelum tahun 2008, Kerajaan Barisan Nasional Negeri Pulau Pinang menjual 3,661 ekar tanah secara tender tertutup dengan hasil keseluruhan berjumlah RM1.0586 bilion.

Manakala Kerajaan Negeri hari ini menjual 106.1 ekar tanah dengan hasil keseluruhan sebanyak RM1.1102 ekar.

Gambarannya Kerajaan Negeri era Barisan Nasional kira-kira 35 kali ganda menjual tanah di Pulau Pinang, tetapi membawa pulangan hasil yang lebih sedikit daripada yang dilakukan oleh Kerajaan Negeri hari ini.

Daripada satu aspek, amalan tender terbuka yang dilaksanakan oleh Kerajaan Negeri hari ini lebih menguntungkan rakyat, berbanding era kepemimpinan Umno Barisan Nasional terdahulu.

Pun begitu, sesetengah ahli ekonomi melihat amalan penjualan tanah yang diamalkan ini lebih menguntungkan tuan tanah atau pemaju hartanah.

Dalam amalan tender terbuka, lazimnya pihak yang menawarkan sebut harga tertinggi akan dipilih sebagai pembeli hartanah Kerajaan Negeri.

Sebagai contoh, dalam penjualan tanah berkeluasan 102.3 ekar tanah Bayan Mutiara (termasuk 35 ekar tanah tebusan laut) pada tahun 2012.

Sehingga 31 Disember 2011, hanya empat pembina mengemukakan sebut harga kepada Kerajaan Negeri Pulau Pinang.

Mereka adalah:

1. Ivory menawarkan harga belian RM215 sekaki persegi yang dibayar kepada kerajaan negeri dalam masa 5 tahun dan RM240 sekaki persegi yang dibayar dalam 8 tahun;

2. SP Setia pula menawar RM180 sekaki persegi yang dibayar dalam masa 3 tahun, RM210 sekaki persegi (5 tahun) dan RM225 sekaki persegi (8 tahun);

3. Chai Tai Xing Ye hanya menawarkan RM200 sekaki persegi yang dibayar kepada kerajaan negeri dalam masa 5 tahun; dan

4. AG Pearl, tetapi akhirnya ditolak kerana tidak disertakan bersama 'earnest deposit' sebanyak RM1.2 juta ketika memulangkan kembalk dokumen tender terbuka kepada Kerajaan Negeri.

Ivory dipilih sebagai pembeli tanah tersebut apabila menawarkan sebut harga tertinggi, iaitu RM1.07 bilion atau RM240 sekaki persegi yang dibayar dalam tempoh 5 tahun.

Ertinya nilai hartanah akan melambung naik apabila satu-satu proses tender terbuka dilaksanakan.

Tanpa merujuk kepada Ivory atau mana-mana pemaju, andaikan Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad lebih 15 tahun lalu telah pun membeli Lot Tanah A hingga A antara harga RM50 hingga RM180 bagi tiap-tiap sekaki persegi. (RUJUK RAJAH DI BAWAH)

Baru-baru ini syarikat hartanah itu berjaya memenangi tender terbuka bagi tanah Lot G pula dengan sebut harga RM300 sekaki persegi yang mesti dibayar dalam tempoh lapan tahun.

Dengan persetujuan itu sahaja, Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad boleh membuat penilaian semula kesemua tanah Lot Tanah A hingga F yang dimilikinya, dengan nilai RM300 sekaki persegi tanah Lot G tadi.

Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad boleh panggil firma penilai swasta dan bank sendiri untuk sahkan proses penilaian hartanah terbaru ini.

Lazimnya nilai hartanah akan meningkat. 15 tahun lalu nilai hartanah Lot A hingga Lot F mungkin RM2 bilion.

Namun, selepas penilaian hartanah dibuat, nilai kesemua Lot A hingga Lot G mungkin mencecah RM6 bilion jika dicagarkan kepada bank.

Dengan nilai RM6 bilion itu, Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad bukan sahaja boleh mendapat pinjaman hartanah lagi RM4 bilion jika 'refinancing'.

Bahkan, Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad boleh boleh nyah hutang berdasarkan nilai hartanah itu - Net Worth!

Amalan kewangan yang dilaksanakan oleh Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad adalah contoh spekulasi hartanah yang lazim dilakukan oleh pihak yang bergelar pemaju dan pada masa yang sama adalah tuan tanah.

Sebagai spekulator hartanah, sebenarnya Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad tidak perlu bertungkus-lumus sebagai sektor produktif untuk memajukan tanah-tanah yang dibelinya ini, 

Ini kerana, jika Syarikat Pemaju Hartanah Zainulfaqar Berhad bertindak sebagai sektor 'unproductive' dengan membiarkan tanah itu kosong selama lima hingga 10 tahun sekalipun, amalan 'refinancing' di bank masih boleh menjana untung mudah yang lebih berganda.

Amalan tender terbuka memang menguntungkan sebuah Kerajaan Negeri berbanding amalan tender tertutup yang ternyata menguntungkan kroni.

Namun, langkah menjual tanah awam secara tender terbuka sebenarnya lebih menguntungkan tuan tanah yang celik sistem kewangan dan perbankan.

Kerajaan wajar mempertimbangkan pelaksanaan sistem cukai yang lebih progresif seperti Land Velue Taxes (LVT) dan Property Taxes seperti di negara-negara maju.

Sekali lagi disebut, tujuan Land Value Taxes (LVT) supaya tuan tanah tidak membiarkan tanah kosong tanpa pembangunan dan setiap lima tahun pergi 'refinancing' di bank untuk tambahkan kredit/kurangkan hutang pinjaman.

Properties Taxes pula untuk melindungi peniaga daripada dibebani kadar sewaan tak wajar yang dikena oleh tuan tanah.

Kerajaan boleh tahu ketidakwajaran yang dialami oleh tuan tanah dan penyewa berdasarkan dokumen perundangan komersial membabitkan kedua-dua pihak.

Ini cukai progresif yang diamalkan di negara-negara maju, tetapi tidak di negara ini selepas pemansuhan Akta Kawalan Sewa 1997.

Setuju?



ZAINULFAQAR YAACOB
Fotojurnalis
0194241583

Hospital Pulau Pinang
28 September 2016 | 09:55 pagi


#DEKPOS | Diskusi Ekonomi Politik Sosial
Wacana ini adalah projek percubaan politik ekonomi peribadi secara kecil-kecilan ke arah membentuk gambaran 'Negara Al-Amin', yang digagas oleh Timbalan Ketua Pemuda Parti Amanah Negara (AMANAH) Tuan Faiz Fadzil. In sya Allah.

50 peratus MyMAT sudah diedar - Dr. Afif

DR. Afif Bahardin (paling kanan) dan dua sukarelawan lain menjelaskan kepada seorang penduduk (dua dari kiri) di kediamannya dekat Flat Jalan Tenggiri, Seberang Jaya pada malam tadi.

Oleh: ZAINULFAQAR YAACOB 

GEORGE TOWN - Exco Pertanian & Industri Asas Tani, Pembangunan Desa dan Kesihatan, Dr. Afif Bahardin memberitahu lebih 2,000 alat perangkap nyamuk MyMAT berjaya diedar kepada penduduk di tiga lokaliti terpilih sejak bulan Jun lalu.

Menurut beliau, hasil kajian akan dibentangkan oleh Jabatan Kesihatan Negeri kelak, selepas pelaksanaan projek perintis itu lengkap dalam tempoh enam bulan.

"Setakat ini, di kawasan (Flat Jalan Tenggiri dekat Seberang Jaya) yang kita edar MyMAT secara percuma ini masih belum terkena wabak.

"Lebih 50 peratus (unit MyMAT) telah pun diedarkan setakat ini," jelas Dr. Afif yang juga Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) Seberang Jaya. 

Dr. Afif memberitahu acara edaran 300 unit MyMAT di sini pada malam tadi membabitkan anggota Jabatankuasa Kemajuan dan Keselamatan Komuniti (JKKK) Jalan Tenggiri, serta wakil Jabatan Kesihatan Negeri.

"Pencegahan terbaik adalah memastikan tempat pembiakan nyamuk di kawasan kediaman kita dimusnahkan.

"MyMAT ini adalah satu lagi kaedah yang kita lakukan, diharap dapat mencegah (penularan wabak) denggi dan virus zika," jelas Dr. Afif lagi.

Jun lalu, Kerajaan Negeri membelanjakan peruntukan sebanyak RM188,000 untuk edaran 4,700 unit mymat ke tiga kawasan projek perintis terpilih.

Selain Flat Jalan Tenggiri dekat Seberang Jaya, dua lokaliti projek perintis mymat lain adalah di Flat Seri Delima dekat Sungai Ara dan Taman Seri Damai dekat Batu Lanchang.

MyMAT atau 'Malaysia Mosquitoes Autocidal Trap' dipatenkan pada awal tahun 2000 lagi.

Alat perangkap nyamuk ini turut menyediakan platform pembasmi jentik-jentik dengan menggunakan racun seperti Bacillus thuringiensis (Bti) dan temophos (Abate).