 |
| SAMBIL makan tengah hari di Cafe Eja & Jeff dekat bawah Komtar pada lewat petang tadi, saya cuba coret pendapat seorang rakan pengamal media berhubung isu ‘overhang properties’ yang sedang didepani di Pulau Pinang belakangan ini. |
DISKAUN 5 peratus yang diberikan kepada komuniti India Musim untuk membeli unit kediaman selesa sebelum ini, mulai hari ini diperluaskan lagi kepada semua pemberi yang layak bagi menangani isu lambakan rumah siap tak terjual (overhang properties) di negeri Pulau Pinang.
Ketua Menteri, Y.A.B. Tuan Chow Kon Yeow hari ini berkata diskaun tersebut diberikan selama tempoh setahun di bawah program Kerajaan Persekutuan yang dikenali sebagai MADANI Ownership Campaign (MOC); terhad kepada pemaju yang bekerjasama dengan Lembaga Perumahan Negeri Pulau Pinang (LPNPP); serta unit kediaman tak terjual yang dikenal pasti oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC).
Selain Pulau Pinang, ada banyak lagi bandar raya dunia menghadapi overhang properties atau disebut juga sebagai ‘over production’ iaitu suatu keadaan yang mana lambakan unit kediaman siap dibina bukan lah melebihi permintaan sebenar rakyat, tetapi tidak mampu didiami oleh mereka yang masih belum ada tempat untuk berteduh.
Ada banyak faktor di sebalik dwi fenomena ini. Pertama, liberalisasi sektor hartanah secara tanpa kawalan yang melibatkan pemaju swasta spekulatif, serta sokongan institusi kewangan seperti bank berorientasi keuntungan semata-mata.
Dalam konteks Malaysia, Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan tidak mendominasi sektor hartanah negara walhal di tangan ketiga-tiga lapisan kerajaan itu lah segala dokumen perancangan fizikal induk dibuat, dicanai, diperdebat sebelum diluluskan secara muktamad untuk dilaksanakan.
Ketiga-tiga jenis kerajaan di Malaysia seakan tidak mempunyai langkah proaktif seperti Kerajaan United Kingdom umpamanya, sungguhpun di negara ini telah ada Akta Pengambilan Tanah 1960 dan pada Julai depan akan dibentang pula Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar di Parlimen.
Di United Kingdom umpamanya, memang wujud undang-undang yang membenarkan kerajaan tempatan mengambil tindakan terhadap rumah kosong, termasuk dalam bentuk rampasan, pengambilalihan sementara, atau pemulihan paksa.
Walaupun istilah “dirampas” (forfeiture) jarang digunakan secara literal, terdapat beberapa kuasa undang-undang yang membolehkan pihak berkuasa tempatan campur tangan ke atas rumah kosong.
Di bawah Housing Act 2004 (S.132–138), ada Empty Dwelling Management Orders (EDMOs) yang mana memberi kuasa kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) untuk mengambil alih pengurusan rumah kosong (bukan milik), tanpa memiliki hak milik.
EDMOs dimanfaatkan sebaik-baiknya oleh PBT untuk mengurus, membaiki dan menyewakan rumah yang dibiarkan kosong lebih 6 bulan secara berterusan.
Dengan EDMOs dikuatkuasakan, mana-mana pihak yang memiliki unit kediaman tidak boleh secara semberono membiarkan unit hartanah kosong secara berterusan lebih enam bulan.
Gambarannya di sini, kalau perundangan berkaitan memberi kuasa sejauh itu, tidak berbangkit lagi soal ketuanpunyaan hartanah kalau mereka dikenal pasti mengabaikan tanggungjawab mereka atas hartanah yang mereka pegang.
Liverpool City Council pernah guna EDMO untuk ambil alih rumah terbiar dan jadikan rumah sewa.
Selain EDMOs, sebenarnya ada macam-macam lagi dasar proaktif lain bagi menangani masalah overhang dan over production, antaranya;-
Compulsory Purchase Orders (CPOs)
Berdasrkan Housing Act 1985, Town and Country Planning Act 1990, CPOs memberikan kuasa kepada kerajaan membeli rumah kosong secara paksa, jika ia menghalang kepentingan awam.
Bradford Council dan Manchester City Council aktif guna CPO untuk beli rumah-rumah rosak di kawasan yang mahu dibangunkan semula.
Council Tax Premium on Empty Homes
Walaupun perundangan ini tidak memberikan kuasa kepada kerajaan untuk merampas unit kediaman, tetapi tetap akan bagi tekanan kewangan kepada pemilik hartanah yang membiarkan rumah mereka kosong.
Perundangan memberikan kuasa membenarkan PBT mengenakan cukai rumah tambahan (premium) ke atas rumah kosong pada kasar 100% lebih tinggi selepas 2 tahun kosong, diikuti 200% selepas 5 tahun; dan 300% selepas 10 tahun.
Langkah penguatkuasaan akan mencegah spekulasi atas hartanah, iaitu orang akan memiliki rumah yang mereka benar-benar nak diami dan akan melepaskan rumah atas faktor tekanan kewangan.
Berbalik dalam konteks Malaysia, sebenarnya ada sahaja syarikat-syarikat kecil dan syarikat-syarikat besar mengadapi masalah untuk menstabilkan kedudukan kewangan masing-masing.
Kebiasaannya, kita dapat lihat syarikat-syarikat kecil yang tidak berdaya tahan akhirnya akan gulung tikar.
Sementara, syarikat-syarikat besar yang tak berdaya tahan juga semasa ekonomi kian mencabar, tidak gulung tikar kerana ada program sokongan khusus untuk mereka.
Contohnya, skim sewa beli (rent-to-own scheme) yang disediakan oleh Kerajaan konon-konon untuk membantu rakyat yang tidak layak membeli rumah, sebenarnya lebih membantu syarikat pemaju swasta memperbaiki kedudukan kewangan mereka yang disebabkan akar masalah seumpama overhang dan over production.
Langkah Tak Konvensional Kerajaan
Semasa Krisis Kewangan Asia 1997 dahulu, menyaksikan banyak syarikat besar berisiko bankrap.
Apa langkah yang Kerajaan Persekutuan melalui Bank Negara pernah buat waktu itu antaranya pelonggaran kuantitatif (QE) dengan membeli aset-aset kewangan berskala besar (baca: bon-bon korporat) di samping menyelamatkan kepentingan bank-bank perdagangan (tanpa Kerajaan Pusat mengambil alih secara penuh) institusi kewangan yang terjejas pada waktu itu.
Dana harta yang ditubuhkan serta milik penuh di bawah Kementerian Kewangan Diperbadankan (MOF Inc.) telah diarahkan mengambil alih aset bermasalah (baca: pinjaman tak berbayar, NPL) dari bank-bank perdagangan (baca: bukan beli dari syarikat swasta yang gulung tikar).
Di bawah MOF Inc. juga, Dana Modal juga telah diarah membuat suntik modal ke dalam bank-bank perdagangan yang lemah pada waktu itu.
Gambarannya di sini QE yang pernah dilaksanakan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) secara langsung dilihat sebagai suatu bentuk ‘pemindahan risiko’ dari sektor swasta ke entiti Kerajaan.
Selain QE, Kerajaan Persekutuan - tanpa melalui Bank Pusat - pernah juga melakukan pemindahan aset tak berdaya saing kepada entiti Kerajaan iaitu merujuk kepada GLC juga.
Contoh, Khazanah Nasional Berhad mengambil alih aset sebenar dan aset kewangan UEM bagi mengelak syarikat berskala besar tersebut hujung tikar semasa krisis kewangan.
Contoh lain adalah Prasarana Nasional Berhad bersama-sama dua GLC lain iaitu Dana Harta dan Dana Modal diarahkan mengambil langkah penyelamatan (bail-out) beberapa jajaran LRT daripada jadi besi buruk, apabila syarikat-syarikat swasta berwajib berisiko gulung tikar.
PUTRA LRT (Projek Usahasama Transit Ringan Automatik Sdn Bhd) milik syarikat kroni swasta Renong/UEM telahpun diambil alih, begitu juga STAR LRT (Sistem Transit Aliran Ringan Sdn Bhd) yang asalnya milik syarikat kroni swasta STAR Sdn. Bhd. pada hujung era 1990-an.
Kesimpulannya, Kerajaan Pusat melalui BNM secara langsung pernah buat QE, dan melalui GLC pernah bail-out beberapa aset swasta demi mengelak ‘pembaziran aset’ yang sepatutnya terus dinikmati oleh rakyat teramai.
Berbalik pada isu overhang dan over production dalam sektor perumahan swasta di Malaysia sekarang ini, walaupun memang tidak ada suatu akta khusus yang membolehkan rumah-rumah kosong tak terjual ini dirampas dan diprogramkan semula di bawah Rumah Madani Rakyat kini, takkan sekadar memperluaskan program pemberian lima peratus diskaun kepada pemberi rumah semata-mata?
Kalau seorang rakyat yang gagal membayar sewa beli rumah untuk tempoh tertentu pun, unit hartanahnya boleh dirampas kerana telah ada perundangan.
Kalau seorang rakyat yang menyewakan rumah kos rendah dan sederhana rendah secara spekulatif kepada pihak ketiga pun, unit hartanah mereka boleh dirampas secara perundangan.
Takkan Putrajaya mandul pemikiran untuk membuat perundangan yang wajar bagi menambah nilai guna (use valeu) unit-unit rumah siap selesa yang tak terjual, untuk dinikmati oleh rakyat yang layak dengan kasar sewa munasabah?
Sebagai Kerajaan, beranikah merelevankan diri?
NAPIC mendedahkan suku pertama tahun 2024 menyaksikan sejumlah 22,642 unit kediaman siap dibina dan tak terjual (overhang) di seluruh negara Malaysia.
Tak mungkin ada 22,642 syarikat pemaju swasta masing-masing sedang pening kepala untuk menjual seunit rumah masing-masing.
Dan, tak mungkin Kerajaan Pusat akan berdepan risiko penentangan daripada 22,642 pihak berkepentingan dalam syarikat-syarikat pemaju hartanah swasta yang terbabit, kalau mengambil langkah lebih radikal macam QE dan bail-out seperti era Krisis Kewangan Asia.
Tapi, kalau ada program menambah nilai guna sampai sejumlah 22,442 orang rakyat teramai benar-benar dapat huni rumah siap tak terjual tersebut mengikut perundangan yang diprogresifkan, mungkin akan menjana lebih ramai sokongan pada PRU akan datang.
Lebih berani, ambil lah langkah proaktif seperti kerajaan dan PBT di United Kingdom.
Apa langkah yang Kerajaan Persekutuan melalui Bank Negara pernah buat waktu itu antaranya pelonggaran kuantitatif (QE) dengan membeli aset-aset kewangan berskala besar (baca: bon-bon korporat) di samping menyelamatkan kepentingan bank-bank perdagangan (tanpa Kerajaan Pusat mengambil alih secara penuh) institusi kewangan yang terjejas pada waktu itu.
Dana harta yang ditubuhkan serta milik penuh di bawah Kementerian Kewangan Diperbadankan (MOF Inc.) telah diarahkan mengambil alih aset bermasalah (baca: pinjaman tak berbayar, NPL) dari bank-bank perdagangan (baca: bukan beli dari syarikat swasta yang gulung tikar).
Di bawah MOF Inc. juga, Dana Modal juga telah diarah membuat suntik modal ke dalam bank-bank perdagangan yang lemah pada waktu itu.
Gambarannya di sini QE yang pernah dilaksanakan oleh Bank Negara Malaysia (BNM) secara langsung dilihat sebagai suatu bentuk ‘pemindahan risiko’ dari sektor swasta ke entiti Kerajaan.
Selain QE, Kerajaan Persekutuan - tanpa melalui Bank Pusat - pernah juga melakukan pemindahan aset tak berdaya saing kepada entiti Kerajaan iaitu merujuk kepada GLC juga.
Contoh, Khazanah Nasional Berhad mengambil alih aset sebenar dan aset kewangan UEM bagi mengelak syarikat berskala besar tersebut hujung tikar semasa krisis kewangan.
Contoh lain adalah Prasarana Nasional Berhad bersama-sama dua GLC lain iaitu Dana Harta dan Dana Modal diarahkan mengambil langkah penyelamatan (bail-out) beberapa jajaran LRT daripada jadi besi buruk, apabila syarikat-syarikat swasta berwajib berisiko gulung tikar.
PUTRA LRT (Projek Usahasama Transit Ringan Automatik Sdn Bhd) milik syarikat kroni swasta Renong/UEM telahpun diambil alih, begitu juga STAR LRT (Sistem Transit Aliran Ringan Sdn Bhd) yang asalnya milik syarikat kroni swasta STAR Sdn. Bhd. pada hujung era 1990-an.
Kesimpulannya, Kerajaan Pusat melalui BNM secara langsung pernah buat QE, dan melalui GLC pernah bail-out beberapa aset swasta demi mengelak ‘pembaziran aset’ yang sepatutnya terus dinikmati oleh rakyat teramai.
Berbalik pada isu overhang dan over production dalam sektor perumahan swasta di Malaysia sekarang ini, walaupun memang tidak ada suatu akta khusus yang membolehkan rumah-rumah kosong tak terjual ini dirampas dan diprogramkan semula di bawah Rumah Madani Rakyat kini, takkan sekadar memperluaskan program pemberian lima peratus diskaun kepada pemberi rumah semata-mata?
Kalau seorang rakyat yang gagal membayar sewa beli rumah untuk tempoh tertentu pun, unit hartanahnya boleh dirampas kerana telah ada perundangan.
Kalau seorang rakyat yang menyewakan rumah kos rendah dan sederhana rendah secara spekulatif kepada pihak ketiga pun, unit hartanah mereka boleh dirampas secara perundangan.
Takkan Putrajaya mandul pemikiran untuk membuat perundangan yang wajar bagi menambah nilai guna (use valeu) unit-unit rumah siap selesa yang tak terjual, untuk dinikmati oleh rakyat yang layak dengan kasar sewa munasabah?
Sebagai Kerajaan, beranikah merelevankan diri?
NAPIC mendedahkan suku pertama tahun 2024 menyaksikan sejumlah 22,642 unit kediaman siap dibina dan tak terjual (overhang) di seluruh negara Malaysia.
Tak mungkin ada 22,642 syarikat pemaju swasta masing-masing sedang pening kepala untuk menjual seunit rumah masing-masing.
Dan, tak mungkin Kerajaan Pusat akan berdepan risiko penentangan daripada 22,642 pihak berkepentingan dalam syarikat-syarikat pemaju hartanah swasta yang terbabit, kalau mengambil langkah lebih radikal macam QE dan bail-out seperti era Krisis Kewangan Asia.
Tapi, kalau ada program menambah nilai guna sampai sejumlah 22,442 orang rakyat teramai benar-benar dapat huni rumah siap tak terjual tersebut mengikut perundangan yang diprogresifkan, mungkin akan menjana lebih ramai sokongan pada PRU akan datang.
Lebih berani, ambil lah langkah proaktif seperti kerajaan dan PBT di United Kingdom.
Nak lebih berani lagi, ambil lah langkah seperti pemerintah Singapura menubuhkan Housing Development Board (HDB) yang secara langsung terlibat dalam proses perancangan, pembinaan, penyelenggaraan, runtuh bina semula dan pembekalan unit kediaman selesa kepada rakyatnya.
HDB sendiri memonopoli sektor perumahan negara, unit kediaman selesa kalau dibeli dengan harga S$400,000 seunit hanya boleh dilepaskan pada harga sana kepada agensi kerajaan di bawah Kementerian Pembangunan Negara juga, tanpa bergantung pada ‘pergerakan pasaran bebas’.
Kata seorang kawan, sejumlah 38,000 unit kediaman di bawah Rumah Mampu Milik Bakat Baru Madani akan dilaksanakan dalam tempoh 10 tahun, dan penggal pentadbiran PRU15 secara automatik akan tamat pada 18 Disember 2027.
“Dalam tempoh dua tahun enam bulan, lagi praktikal ambil alih rumah siap tak terjual (susulan) menggubal perundangan berkaitan dan menggunakan kaedah-kaedah tak konvensional berbanding nak ikat satu demi satu bata rumah bagi merelevankan kerajaan dengan citarasa rakyat.
“Jangan 'rumah Madani' tak siap-siap, kita ‘melonsoq’ masa PRU16 nanti sudah (sebab) tak berfikir secara strategik dan lambat sangat buat perkara relevan,” katanya.
Saya tak berani nak ketawa sebenarnya.
Comments
Post a Comment