Mengenang krisis subprima...

Ini gambar Faqar & Ila, di Stesen Bas Ekspress Bentayan - Muar, selepas menghantar #InsyirahSolehah menghabiskan cuti sekolah dan beraya Aidilfitri di Kundang Ulu iaitu kampung Allahyarhamuha Siti Hajjar Hassan baru-baru ini.

8 Mac 2017 lalu, Persatuan Hartanah & Pemaju Perumahan (REHDA) dilaporkan berkata kadar penolakan permohonan pinjaman perumahan oleh bank-bank konvensional mencecah lebih 60 peratus.

Ertinya, tiap-tiap 100 orang yang pergi ke bank untuk memohon pinjaman bagi membeli unit kediaman swasta, 60 orang ditolak kerana tidak layak.

Masalah ini bukan sahaja menunjukkan bahawa rakyat susah nak beli rumah daripada pemaju swasta yang dilindungi kepentingan mereka atas nama projek “Rumah Mampu Milik” atau RMM.

Bahkan, pemaju swasta pun semacam pening kepala apabila semua projek rumah siap dibina, tapi tak mampu dijual kepada rakyat, sama ada pembeli kali pertama atau pembeli spekulatif.

Ini adalah #OverProduction, iaitu suatu keadaan di mana unit kediaman yang siap dibina oleh pemaju bukan lah melebihi permintaan rakyat, tetapi tidak mampu didiami oleh rakyat tanpa kediaman selesa sebenar.

Apabila unit kediaman swasta tidak mampu dijual, akhirnya ia menjadi liabiliti kepada syarikat kapitalis perumahan swasta itu sendiri.

Bagi satu-satu projek perumahan swasta sendiri pun, syarikat pemaju ada meminjam kredit daripada bank.

Maka, ia tidak dapat tidak sekurang-kurangnya ada komitmen untuk membayar faedah atas pinjaman yang telahpun diluluskan oleh bank-bank komersial berwajib.

Apabila syarikat pemaju perumahan swasta yang menghadapi krisis lambakan hartanah ini gagal menjana untung berganda dengan menjual unit kediaman ekoran syarat kelayakan pinjaman bank kepada pemohon agak ketat, akhirnya syarikat pemaju perumahan swasta itu juga menghadapi masalah untuk membayar balik pinjaman kepada bank berwajib mereka. 

Fahamnya di sini, Over Production Crisis ini bukan sahaja menjadi masalah pada rakyat yang mahu membeli rumah serta syarikat pemaju perumahan swasta, bahkan memberi impak berantai pada institusi perbankan dan kewangan di negara ini juga. 

Lanjutan itu, bekas Menteri Datuk Seri Noh Omar sebelum ini pernah mencadangkan BNM memberi lesen kepada syarikat pemaju perumahan swasta memberi pinjaman kepada pembeli (pada kadar faedah tidak melebihi 19%).

Sementara Pakatan Harapan (sebelum memenangi PRU14 hingga kini) secara konsistan terus mendesak BNM supaya melonggarkan syarat kelayakan permohonan pinjaman perumahan, kononnya demi memastikan rakyat tiada kediaman masih mampu membeli RMM dengan pinjaman bank.

Sebentar tadi, The Malaysian Insight melaporkan, KPKT minta bank pertimbangkan ‘sumber pendapatan kedua ketiga’ untuk pinjaman rumah.

Melihat masalah berantai dalam sektor hartanah negara ini, secara umum mengingatkan kita pada krisis gadai janji subprima di Amerika Syarikat (AS) pada tahun 2006 dulu.

Krisis itu berpunca oleh sistem kredit AS yang terlalu liberal dan longgar terutama dalam sektor hartanah, lapor satu rencana dalam Utusan Online 8 November 2008.

Waktu itu lagi, timbul persoalan bagaimana krisis di Amerika Syarikat itu meninggalkan kesan berantai di peringkat global, dekat United Kingdom, negara-negara Eropah, Jepun dan China sendiri?

Kewujudan pasaran subprima dalam pembiayaan hartanah perumahan di AS merupakan pasaran sekunder kepada pembiayaan prima yang sedia ada bagi memenuhi keperluan para peminjam yang tidak memenuhi syarat atau tidak layak mendapat pinjaman kerana kedudukan kewangan yang lemah, tiada pendapatan tetap atau rekod kredit yang tidak baik.

Mereka itu diklasifikasikan sebagai kumpulan berisiko tinggi dalam penarafan kredit dan pinjaman, maka pembiayaan hartanah subprima diwujudkan untuk memberi kemudahan pinjaman kepada kumpulan berkenaan yang mana lazimnya dikenakan kadar faedah pinjaman yang lebih tinggi, kerana mereka merupakan kumpulan berisiko tinggi yang dianggap berpotensi gagal melunaskan hutang.

Namun, ia tidak kekal lama apabila Kerajaan Amerika pada pertengahan 2007 melalui dasar monetarinya telah mengekang pasaran kredit dan menaikkan kadar faedah bagi mengawal tekanan inflasi ekoran dari kenaikan harga minyak mentah dunia yang berlarutan dan tidak menentu.

Krisis subprima di AS itu telah membuktikan bagaimana sebuah negara yang selama ini mempunyai kekuatan kuasa ekonomi di mata dunia juga boleh menjadi kucar-kacir akibat kemelut dalam pasaran gadai janji hartanah yang dianggap sekunder sehingga merebak dan menggugat pasaran kewangan AS secara keseluruhannya.

Krisis itu merupakan manifestasi kepada kelemahan sistem kewangan AS kerana mengambil pendekatan terlalu liberal dalam mengembangkan pasaran hartanah tetapi gagal melihat hubungan antara pasaran hartanah dalam ekonomi negara.

Signifikan dari krisis subprima di AS ialah perubahan dasar monetari dan pendekatan yang digunakan bagi menangani krisis serta memulihkan pasaran kewangan dan ekonomi negara.

Instrumen monetari yang digunakan tidak seperti yang lazimnya dilakukan. Sebaliknya apa yang dilakukan AS adalah lebih mirip kepada pendekatan yang pernah dilakukan Malaysia ketika menghadapai krisis kewangan Asia pada 1997/98.

Kadar faedah yang menjadi instrumen utama dasar monetari tidak dinaikkan sebaliknya diturunkan bagi mengekang kejatuhan pasaran hartanah di negara berkenaan dan ramai penganalisis ekonomi yang melihat tindakan berkenaan bercanggah dengan prinsip dan amalan dalam menangani suasana ekonomi yang sudah goyah dan bakal mengundang inflasi dan suasana ekonomi yang lebih getir.

Berbalik pada konteks krisis #OverProduction yang sedang dialami negara, ini adalah permulaan sahaja.

Demi mengelak risiko seumpama krisis subprima itu, sepatutnya BNM tidak didesak melaksanakan sistem kredit bank agar lebih longgar. 

Kerajaan Pusat sepatutnya tidak lagi menggalakkan liberalisasi dalam sektor perumahan negara atas nama “Rumah Mampu Milik” membabitkan pemaja kapitalis perumahan swasta.

Sebaliknya, Kerajaan Persekutuan perlu melaksanakan Program Perumahan Mampu Sewa Selesa (PPMSS).

Kalau Kerajaan Persekutuan enggan berbelanja lebih atau berbelanja defisit kerana takut angka hutang persekutuan meningkat, agensi persekutuan sendiri boleh menerbitkan bon dengan jaminan kerajaan, untuk dibeli oleh depositors guaranteed.

Ataupun Kerajaan Pulau Pinang umpamanya, boleh menubuhkan Penang Own State Bank dengan membeli bon korporat yang diterbitkan GLC, untuk fasilitasi PPMSS ini, kerana bank memang boleh terbit kredit tanpa kos. 

Bayangkan.